房地产筹划之三：外商投资房地产企业分立的筹划

　　某外商投资房地产企业，在某省会城市投资6.6亿元建设酒店式公寓和写字楼，建筑面积为8万平方米（两种业态分别为4万平方米）。酒店式公寓的建设成本为3.3亿元，市场价值为5.4亿元。该项目建设完成后，拟将写字楼全部出售，酒店式公寓进行经营。而经营酒店式公寓应由新设立的外商投资企业“酒店经营公司”进行经营和管理。如何将酒店式公寓的资产转移到“酒店经营公司”，涉税支出最少。
　　有两种方案供选择：
　　（一）采取“投资模式”
　　房地产公司以建成的“酒店式公寓”资产投资成立“酒店式公寓管理有限公司”，该公司是具有独立法人资格的且取得酒店式公寓经营资质的企业。
　　1、投资方（房地产公司）的涉税分析A 营业税：根据财税（2002）191号文，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让也不再征收营业税。因此，投资方不涉及营业税的缴纳。
　　B.土地增值税：根据“财税字[2006]21号”文件精神，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）条暂免征收土地增值税的规定。即房地产开发企业以房地产进行投资或联营要缴纳相应的土地增值税。
　　土地增值率＝（54000－33000×90%×1.2）÷35640=52%应交土地增值税：（54000－35640）×40%－35640×5%＝5562（万元）
　　C.企业所得税：根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》第十三条规定外商投资企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用。不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的所得额的，税务机关有权进行合理调整。我们的投资行为应该是关联公司的业务往来，因此税务部门会对投资额进行调整（市场价值）。应交企业所得税：（54000－33000－5562）×33%＝5095（万元）
　　2、被投资方（酒店经营公司）的涉税分析从节约契税和房产税角度，建议投资额按照实际开发成本计算。
　　契税：33000万元×3%＝990万元房产税：每年应交：33000×70%×1.2%＝277（万元）
　　因此，采用“投资模式”，投资方和被投资方应交各种税金总计11924万元（土地增值税5562万元、企业所得税5095万元、契税990万元、房产税277万元）。
　　（二）采取“分立模式”从房地产公司将“酒店式公寓”的资产以及负债所有者权益分离出来，单独成立具有独立法人资格的且取得酒店式公寓经营资质的“酒店式公寓管理有限公司”。
　　1、被分立方（房地产公司）的涉税分析A 营业税：根据“国税发[2000]119号”文件精神，由于企业分立不属于销售行为，因此不涉及营业税。
　　B.企业所得税：根据“国税发[1997]71号”文件精神，企业按照账面实际成本确认分立成本，因此不涉及企业所得税。
　　C.土地增值税：根据“国税发[1997]71号”文件精神，外商投资企业分立时，不涉及土地增值税的缴纳。
　　2、分立方（酒店式公寓经营公司）的涉税分析从节约契税和房产税角度，建议“酒店式公寓”资产价值，按照实际开发成本计算确认。
　　契税：33000万元×3%＝990万元根据财税[2006]41号《财政部、税务总局关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知》精神，如果分立行为在2008年12月31日前完成，此笔契税可以免交。
　　房产税：每年应交：33000×70%×1.2%＝277（万元）
　　因此，采用“分立模式”，并于2008年12月31日以前完成分立事宜，分立方和被分立方应交各种税金总计277万元。
　　从上述分析可以看出，采取“分立模式”是新设立的外商投资企业“酒店经营公司”更佳的筹划方案。
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